楼市进入年底冲刺阶段，新政“组合拳”进一步显现效果。

　　深圳市住建局披露的数据显示，11月，深圳全市一手住宅成交2773套，环比增长4.5%，同比增长7%；全市二手住宅成交3133套，环比增长12.9%，同比增长44.5%。其中，11月二手住宅表现在年内第三次过户量超过3000套。

　　乐有家研究中心提供的数据显示，从整体情况来看，深圳全市一、二手住宅合计成交量在经历今年8月、9月的低位后持续走高，11月总成交量逼近6000套，年底行情小幅上扬，整体表现好于去年同期。

　　值得注意的是，11月下旬，深圳出台两项重要楼市政策，即二套房最低首付款比例统一调整为40%；享受优惠政策的普通住房标准删除“实际成交总价低于750（含本数）万元”的价格限制条件。

　　广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此轮深圳楼市政策的调整幅度在一线城市中最大。”乐有家营销总裁贺玲对《中国经营报》记者表示，二套房首付降至四成利好改善性住房需求，直击痛点，有利于推动不同的自住需求轮动交易。不过，贺玲也指出，当前深圳楼市整体理性，依旧需要大力加强信心。

　　二手住宅成交量翘尾

　　深圳楼市年底这一波小幅上扬行情之中，二手住宅成交表现抢眼。

　　乐有家研究中心的数据显示，1—11月，深圳全市二手住宅过户量在3月、4月、11月突破3000套，其中3月为最高点，达到3949套，此后成交量一路下滑，直至10月、11月反弹回升。11月，深圳全市二手住宅成交量创下近7个月以来新高。

　　除了过户量外，更快反映市场行情的网签量也呈现回升趋势。根据深圳市房地产中介协会统计，11月，深圳全市二手房录得4305套（以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据），环比增长15.8%，同比增长61.7%，这是年内二手房网签量第二次突破4000套，第一次出现于3月，其数据为4943套。

　　深圳市房地产中介协会指出，11月，深圳改善型客户入市情绪恢复明显。具体表现为面积≥90平方米的二手房成交量占比环比增长1.2%，以及改善型客户较为关注的南山区二手房成交占比上升明显，环比增长2.1%，增幅仅次于罗湖区，“新政给改善型客户注入了更强的入市信心”。

　　据此前通知，自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，相比此前的规定比例大幅下调，降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。其中，对于非普通住房的购房者而言，二套房首付款减少一半。

　　同时，深圳市将享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。按照此前标准，享受优惠政策的普通住房还应满足“实际成交总价低于750（含本数）万元”这一条件。这也就意味着，单套住房建筑面积小于144平方米，但总价高于750万元的住宅将被划入普通住房范畴，在二手房交易时可节省一笔税费。

　　乐有家研究中心发布的数据显示，上述新政落地后一周（11月23日—11月29日），乐有家门店成交量环比新政出台前一周（11月16日—11月22日）有所增长，对比去年同期更是增长51%。其中，价格800万元及以上的房源成交量占比从21%提升至23.7%。与此同时，新政后首个周末，客户看房积极性有所提升。新政影响持续发酵，截至12月3日，乐有家门店二手房成交量已连续两周回升，二手房带看量环比增长超过6%。乐有家研究中心预计，翘尾行情在12月将更加明显，加上年底最后一波传统购房潮的到来，看房量持续上涨。

　　事实上，自8月底深圳宣布执行“认房不认贷”“首套房贷利率下调”等政策以来，深圳二手房网签量进入上涨区间。根据深圳市房地产中介协会统计，8—10月，深圳全市二手房录得量分别为3115套、3210套、3717套。到了11月，已达成连续4个月上升。

　　乐有家研究中心表示，当前，深圳二手房业主整体心态稳定，未现“反价”“抛售潮”。11月，深圳全市二手房挂牌价环比下降0.9%，各片区挂牌均价仅豪宅区域红树湾环比增长0.3%，其余片区均呈现下降或持平趋势。

　　深圳市房地产中介协会指出，截至12月4日，深圳全市共有59011套有效二手房源在售，挂盘量持续上升。成交方面，11月20日—11月26日，深圳全市二手房网签录得量1115套，环比增长15.5%。深圳市房地产中介协会表示：“政策经过一周时间落地转化，二手房录得量明显回升，周成交量再次突破千套关口。”

　　新房供应持续上升

　　二手房成交量出现翘尾行情的同时，深圳新房市场在11月的成交表现也创下近4个月新高，改善性购房需求和刚需是市场购买主力。

　　乐有家研究中心数据显示，从区域上看，11月，深圳全市新房预售成交主要集中在宝安区和光明区，成交量占比均超过20%。其中，宝安区成交806套，环比增长22%；光明区成交624套，环比增长31%。成交量跌幅较大的是南山区和罗湖区，成交量均在80套左右，环比下降30%—40%。

　　深圳全市11月的新房成交量环比虽有所增长，但仍不及年内3—7月的各月成交量。从近6年的成交数据来看，深圳房地产信息网发布的数据显示，深圳全市在2020年11月和2021年11月分别成交新房住宅6296套、5644套，成交量处于高位；2018年11月、2022年11月、2023年11月，成交量均不足3000套，2019年11月成交量3196套。

　　从房企销售数据的维度看，今年前11个月的销售表现仍呈现同比下降趋势。克而瑞统计，1—11月，深圳TOP20房企累计流量销售金额达1913.34亿元，同比下降22.7％，累计流量销售面积达307.48万平方米，同比下降11.8％。操盘销售数据方面，1—11月，深圳TOP20房企累计操盘金额为1598.41亿元，同比下降23.2％，累计操盘面积268.08平方米，同比下降11.3％；1—11月，深圳TOP20房企累计权益销售金额为1418.73亿元、同比下降22.4％，累计权益销售面积为235.32万平方米，同比下降11.3％。

　　销售承压之际，开发商进入年底的出货速度仍有所加快，为的正是冲刺抢收。

　　克而瑞提供的数据显示，11月，深圳全市共有13个住宅项目获批预售，合计5669套房源（不含安居房），面积约56.2万平方米，环比增长59%。与此同时，还有数个项目获批现售供应。据统计，11月，深圳楼市共有11个新房住宅项目开盘加推入市，合计推售3992套房源。

　　乐有家研究中心数据监测，11月，深圳全市新增一手住宅预售60.5万平方米，环比增长49.7%；新增预售房源6358套，环比增长51.8%。截至11月底，深圳全市新房库存量增至近520万平方米，去化周期升至19.3个月，也是近1年来的最高水平。克而瑞深圳区域团队表示，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应或将持续上升。

　　值得注意的是，与新房市场紧密相关的土地市场方面，深圳近期挂出的住宅用地出让公告中取消了“限普通商品房销售价格”这一规则提法。

　　11月16日，深圳公共资源交易公共服务平台发布5则土地使用权出让公告，包括2宗居住用地、2宗工业用地和1宗产业用地。其中，1宗编号为A925-1146的居住用地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。

　　对比以往同类地块，A925—1146地块的竞拍规则没有包含“限普通商品房销售价格”，取而代之的是：“本公告出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。

　　李宇嘉表示，上述新挂宅地竞价方式改为“单限单竞摇号”，即给出地价的最高限制，但不再限制房价，达到地价上限后直接摇号，这样一来，开发商能够直观地计算出利润空间。“这是在给市场让利，提振市场拿地的积极性。再者，通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。”